内地开发商赴港拿地香港开发商要被“饿死”？

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■ 文｜张伟伦，香港财华社资深财经记者。

地产行业被视为旧经济代表，可是香港人却仍然相当迷恋地产狂潮时代，只要一有机会便会全力投身于房产买卖，不论住宅﹑写字楼﹑商铺及停车场，只要是固定资产，资金自会流入炒作，资产价值自然上升，个人财富自然增加。年青人投身初创行业的故事总不及总不及80后﹑90后成为业主有吸引力。

受益群体——地产股

不过今日并非是希望再细说「年青人成啃老族再成功置业」此等励志故事，而是此等励志故宥事背后的受益团体—地产股。虽不及创新型企业，毕竟创新型企业属朝阳行业，可是地产股在今年表现绝没让人失望。纵使与如龙头股腾讯控股(00700-HK)年内股价录得近47%升幅相比，地产股表现明显有所不及，但是多只主要地产股年内却有约2成或以上升幅，表现已优于大市，所以千万对地产股忽视，否则失去一个为自己财富增值的机会。

为何地产股股价在年内录得理想表现？这当然是得益于年轻人买房的励志故事，市民对新盘趋之若骛，不论如何开价，总能成功售罄，利润不断提高。看看多间主要开发商的税前利润率便可略知一二，例如长实地产(01113-HK)去年税前利率税达到38.86%，股东应占利润为194.15亿元，利润率为27.77%。随着近年香港楼价及地价持续攀升，开发商手头上正在兴建的物业价值只会逐步提高，利润自然会增加。

以长实近期热卖﹑位于荃湾西铁站上盖的项目海之恋，在2012年以逾96亿元投得物业发展权，平均呎价为4309元，假设建筑费为每呎5000元，加上利息等成本，预料每呎平均成本约为1万元。以项目首批单位平均折实呎价为1.57万元计算，即毛利率可达到57%。当然此等假设过分粗疏，但是预算开发商取得40%以上毛利率应该不会太过分。既然开发商取得如此理想的利润水平，同时新盘销情又如此强劲，开发商股价水涨船高属相当合理。

香港对于内地开发商仍有较大吸引力

在香港从事地产业务较容易取得高利润水平，对内地开发商而言自然有吸引力，所以过去一段时间内地开发商在香港更为活跃，多幅地皮均由内地开发商购入。由于开发商发展空间多大，要视乎可以从市场上是否可以成功吸纳土地储备。随着内地开发商更积极在港参与投地，香港开发商投地成本自然会增加，当然香港开发商无法从市场吸纳新的土地储备时，难再有发展空间。

旧楼重建增加新土地储备

要增加新的土地储备更为困难，无疑位于市区的土地是相当珍贵，要在市区取得新的地皮是相当困难，不过对于香港开发发商而言，这不不是不可能的，因为开发商手上持有大量可供重建的旧楼项目，人称四叔的李兆基，旗下恒基地产(00012-HK)更是此方面专家，拥有多个旧楼重建地盘。

开发商完成收购多个相邻地盘，便可以申请进行项目重建。纵使透过收购旧楼的土地成本较高，惟旧楼所处地区为市区，售价自然更高，更何况开发商可以推出面积较细的单位，降成每呎发展成本之余，更可以卖出更高呎价，利润水平有可能高于买入地皮后发展。

与重建区合作发展住宅项目

开发商除了透过收购旧楼进行重建外，亦可以透过与市区重建区合作发展住宅项目，目前参与市建局推出的项目以本地开发商为主，即本地发展仍可以透过与市区重建局合作取得地皮发展项目。

更改现有工厂大厦及工商大厦用地增加住宅供应

除了进行旧楼重建外，开发商亦可以透过更改现有工厂大厦及工商大厦用地增加住宅供应，不过近年开发商要更改工厦等物业成为住宅用地，难度较以往为高，既要符合环境评核及城市规划要求，同时亦需要与政府洽商更改用途后的费用，可是近年楼价波动太大，成功与政府洽商补地价并非易事。

农地转换住宅用地

进行旧楼重建及更改工厦等物业用途外，开发商亦可以透过将其手上持有的农地转换成住宅用地。不论是长实﹑恒地﹑新鸿基地产(00016-HK)及新世界发展(00017-HK)等多间大型发展在新界地区拥有大量农地。随着政府日益在新界地区拓展，开发商的农地价值自然提高，待区内交通设施日渐完善开发商便可以与政府洽商更改土地用途，经过补地价等程序，便有新的土地供应。由于开发商当年以极低价钱买入农地，计及更改土地用途的补地价金额，日后仍可以取得理想的利润水平。所以面对来自内地开发商的竞争，香港开发商目前并无太大危机。

更何况香港商拥有大量收租物业，能够产生大量租金收入，足以让开发商拥有足够的防守力等待另一个市场机会。所以地产股面对内地开发商高价抢地之际，投资者仍愿意看好地产股。不过这亦反映一个情况，就是旧经济仍主导香港经济发展，要经济成功转型并非易事。

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